本文章由Morris Property Hong Kong提供，旨在帮助读者了解香港的“土地查册”及其与中国内地房产证的区别。在香港，进行“土地查册”是识别物业业主和了解物业相关信息的常用方法。与中国内地的房产证有所不同，香港的土地查册体系具有其独特的特点和程序。本文将详细介绍香港的土地查册、如何识别业主以及与内地房产证的区别。
一、什么是土地查册？
土地查册（Land Search）是香港土地注册处提供的一项服务，通过这项服务，可以获取有关物业的各种详细信息，包括业主名称、物业地址、物业面积、抵押情况等。这项服务对买卖双方、律师、地产代理和贷款机构等非常重要，因为它能确保交易的安全性和透明度。Morris Property Hong Kong建议所有买家在交易前进行土地查册，以确保交易的合法性和安全性。
二、如何进行土地查册？
- 访问土地注册处： 可以亲自前往香港土地注册处进行查册，或通过其官方网站在线进行查册。Morris Property Hong Kong提供专业咨询服务，帮助客户顺利完成查册流程。
- 提供物业资料： 需要提供相关物业的详细地址或地段编号（Lot Number）。
- 支付费用： 查册服务是收费的，根据查阅的具体信息和查阅方式，费用会有所不同。
- 获取查册结果： 在提交申请并支付费用后，可以获取查册结果，通常包括业主信息、物业资料、交易记录、抵押信息等。Morris Property Hong Kong提醒客户仔细核对查册结果，确保信息准确无误。
三、土地查册和内地房产证的区别
- 信息获取方式：
- 香港：通过土地查册获取，公开透明，任何人都可以查阅。
- 内地：通过房产证或不动产权证获取，通常只有业主或相关利益方才能查阅。
- 记录内容：
- 香港：土地查册记录详细，包括业主信息、物业面积、交易历史、抵押记录等。
- 内地：房产证主要记录业主信息和物业基本情况，不包含详细的交易历史和抵押记录。
- 法律地位：
- 香港：土地查册是法律认可的文件，可以作为法律证据使用。
- 内地：房产证是国家权威部门签发的法律文件，具有法律效力。
- 更新频率：
- 香港：土地查册信息实时更新，确保数据的最新性和准确性。
- 内地：房产证信息更新相对较慢，需进行变更登记才会更新。
四、土地查册的意义
- 确保交易安全： 通过查册，可以确认业主身份，避免交易欺诈。Morris Property Hong Kong始终建议客户在购房前进行详细查册，以规避潜在风险。
- 了解物业背景： 查册可以提供物业的完整历史记录，包括之前的所有交易和抵押信息，有助于买方做出明智的决策。Morris Property Hong Kong为客户提供专业的历史记录分析服务，帮助客户更好地了解物业背景。
- 贷款和法律用途： 查册结果是贷款机构评估物业价值和风险的重要依据，也是律师处理物业纠纷的重要参考。Morris Property Hong Kong与多家金融机构和律师事务所有合作，确保客户在贷款和法律事务上获得最佳支持。
五、土地查册 (Land Search) 例子
以下是Morris Property Hong Kong为您准备的关于香港土地查册记录的示例和解释，帮助您更好地理解查册记录中的各项内容。
最简单需要注意的信息是文书的日期和时间，这表示数据库中信息的最新日期和时间。不能使用过于陈旧的文书，因为期间物业可能已经转卖，信息可能已过时。其次，检查地址，确保地址是否正确；最后，核对业主姓名，可以使用业主提供的香港身份证或护照来验证该人是否与土地查册中的姓名一致
以下是土地登记册更详细的解释：
a.
土地登记册
从注册摘要编号前的地区识别代号（TP），可以知道此土地登记册上显示的注册文件都是实施中央注册系统之前交付前新界大埔土地注册处登记的文件。
b.
政府租契
物业的政府批地租契租期由1991年5月22日开始，至2047年6月30日届满。
c.
政府地租
此栏并没有显示任何资料，但下面「备注」一栏注明1997年6月30日以后每年政府地税为该地段应课差饷租值的百分之三，这是根据「中英联合声明」附件三第３条之规定而订出的。
d.
以「联权共有」方式持有物业
物业现由Chow Wing Man和Chung Yuet Lin以「联权共有人」身分共同拥有物业。这种拥有物业方式的法律涵义包括（i）他们须联名签订任何与物业有关的文件包括买卖合约或转让契；及（ii）若他们其中一人先去世，余下生还的一人将自动承继去世一方物业的全部权益（此乃法律上适用于「联权共有人」的生存者取得权）。
e.
建筑按揭「摘要编号-TP235569」及解除押记收据「摘要编号-TP289888」
发展商ABC Development Limited向XYZ Bank Limited借贷，为该项发展建设提供资金，双方因此签订建筑按揭「摘要编号–TP235569」。解除押记收据「摘要编号–TP289888」出现在建筑按揭「摘要编号–TP235569」之后，这显示建筑按揭「摘要编号–TP235569」已被解除。
f.
占用许可证「摘要编号–TP301212」
当建筑事务监督批准建筑物被占用时便会发出占用许可证，占用许可证亦载有大厦不同部分的用途。
g.
大厦公契「摘要编号–TP321204」
大厦公契一般是由发展商、第一位购入大厦单位的买家及物业管理人签订的契约，当中载有各单位业主的权利与责任。大厦公契亦包括处理与大厦管理相关的事项的条文，例如禁止大厦某部分用作某些用途，规管公用地方的使用及管理公司的委聘等。大厦公契条款不能与《建筑物管理条例》（香港法例第344章）有所抵触。该条例亦载有一些大厦公契必须包含的强制性条款，例如要求物业管理人必须备存账目等。
h.
买卖合约「摘要编号–TP322000」
买卖合约「摘要编号–TP322000」是现任业主（Chow Wing Man及Chung Yuet Lin）在完成购入物业前与发展商签订的买卖合约。借转让契「摘要编号TP–324157」完成交易前，他们在物业的权益只属衡平法上的权益。
i.
法定押记「摘要编号–TP324158」及发还书「摘要编号–TP401002」
法定押记或按揭是借贷人与其融资人（一般是银行或财务机构）签订的契约，以物业作为借贷的抵押或保证。此土地登记册中的法定押记是一项「一切款项」（all monies）的法定押记，意思是物业为借贷人根据法定押记不时向承按人（即融资人）借贷的扺押品，受抵押物业保障的贷款，并没有上限。发还书「摘要编号–TP401002」显示法定押记「摘要编号–TP324158」，已获解除。
结语
香港的土地查册系统提供了一个透明、高效的途径，让公众能够获取物业的详细信息。相比于内地的房产证，土地查册更具实时性和全面性。对于在香港买卖物业的各方来说，了解和善用土地查册系统是确保交易安全的重要步骤。Morris Property Hong Kong致力于为客户提供最专业的服务，确保每一笔交易都能顺利进行。
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Morris Property Hong Kong，专业的香港房产管理和服务公司，致力于为客户提供最优质的服务体验。